Veľké opravy sa výrazne líšia od bežných a kozmetických opráv. Federálny zákon „O fonde na pomoc pri reforme bývania a komunálnych služieb“ (FZ-185) poskytuje jeho komplexnú a stručnú definíciu. Podľa jeho výkladu veľká renovácia– súbor prác na odstránenie problémov v poškodených alebo opotrebovaných konštrukčných prvkoch spoločného majetku bytové domy.
Koncepcia veľkých opráv zahŕňa tie, ktoré sa vykonávajú na obnovu prvkov fasád obytných budov. Veľké opravy zahŕňajú aj čiastočné a úplné výmenné práce. strešné materiály. Výmena komunikácií: kanalizácia, stúpačky vodovodu (teplé a studená voda), rozvody elektriny a plynu – to všetko je tiež generálna oprava. Všetky tieto ustanovenia sú jasne uvedené v metodických dokumentoch pre správcovské spoločnosti a ich zamestnancov.
Toto ustanovenie poskytuje nájomcovi záruku, že v prípade potreby budú včas vykonané práce na čiastočnej alebo úplnej výmene všetkých prvkov uvedených vyššie. To platí najmä pre obecné bývanie, kde sa veľké opravy vykonávajú v plnom rozsahu v presne stanovenom časovom rámci na náklady správcovskej spoločnosti.
Všetky predchádzajúce informácie sú uvedené v článku pre všeobecné oboznámenie sa s konceptom generálnej opravy. Veď obyvatelia robia v byte veľké rekonštrukcie. na vlastnú päsť, na vlastné náklady a správcovskej spoločnosti v tomto prípade nejde o ich pomoc.
Základy veľkej rekonštrukcie bytu
Koncept významnej rekonštrukcie bytu jeho vlastníkmi zahŕňa tieto body:
- Kompletné vyrovnanie stropov a stien v byte.
- Kompletná alebo čiastočná výmena nevhodných podlahových prvkov.
- Výmena vnútorných komunikácií vody a kanalizácie.
- Výmena všetkých dverí v byte.
- Výmena elektrických meracích prístrojov a výmena starých elektrických rozvodov.
- Výmena dlažby a obkladov v byte.
- Výmena vodovodného potrubia.
- Inštalácia (dobrovoľná alebo nútená) vetrania a odsávania v byte.
- Výmena okien.
- Prestavba pre následné zmeny.
Kozmetické opravy zahŕňajú:
- Shift podlahy.
- Lepenie stropov a stien akýmkoľvek typom tapiet alebo maľovanie týchto povrchov (bez omietky).
- Maľovanie dverí a okien v byte.
- Nátery vodovodných stúpačiek.
- Lakovanie radiátorov a rozvodov kúrenia.
Prestavba miestnosti je drahým potešením, takže pred začatím práce musíte vypracovať plán jej realizácie a nakresliť náčrt budúcej miestnosti. Ak zbúranie starých priečok a výstavba nových priečok v miestnosti vyrieši problém zlepšenia životných podmienok, môžete začať stavebné práce. Treba mať na pamäti, že nosných stien sa nemožno dotknúť, pretože to môže viesť k zničeniu celého domu.
Pri prestavbe bytu v starej budove musia majitelia venovať pozornosť stavu komunikácie. V domoch postavených ešte v „sovietskom období“ pravdepodobne vyžadujú výmenu.
Samozrejme, že zo zákona musí správcovská spoločnosť vymeniť komunikácie, no v najbližšom období väčšinou tento typ prác neplánujú. Pre majiteľov bytov, ktorí sa chcú poistiť do budúcnosti, existuje len jedna cesta von - nahradenie komunikácie vlastnými zdrojmi.
Výmena stúpačiek kanalizácie a vodovodných stúpačiek ochráni pred núdzovými situáciami po dokončení opravy. Je ťažké nesúhlasiť s tým, že je veľmi sklamaním dostať škvrnu na čerstvo natretom strope kvôli potrubiu, ktoré prasklo v nesprávny čas.
No pri plánovaní aj takého dobrého skutku, ako je výmena starých stúpačiek za nové, hradené z vlastného vrecka, je potrebné získať súhlas susedov, ktorí bývajú na poschodí hore aj dole. Je to potrebné na pripojenie k starej a nový materiál stúpačky vo svojich bytoch. Dokovacie švy by podľa všetkých pravidiel nemali byť umiestnené v strope, pretože to sťažuje prístup k nim, aby sa eliminovali možné netesnosti.
Všetky vyššie uvedené pravidlá platia pre elektroinštalačné práce, len s tým rozdielom, že aj vo vchode treba meniť elektrické rozvody. Výmena elektromera navrhnutého pre 5-10 A je životne dôležitá, inak jednoducho nevydrží zaťaženie moderných výkonných domáce prístroje. To platí nielen pre staré domy, ale aj pre nové, v ktorých rozvody nie sú dimenzované na vysoké zaťaženie.
Etapy veľkých rekonštrukčných prác v byte:
- Pracovný priestor musí byť zbavený nábytku. Drôty je potrebné vyviesť na chodbu iba vtedy, ak prebiehajú renovácie miestnosti po miestnosti. Izby je možné po dokončení opravy a dokončovacích prác prepojiť jeden po druhom.
- Demontáž konštrukčných prvkov vykurovacieho systému je možné vykonať až po uistení sa, že vo vykurovacom systéme a v stúpačkách nie je voda.
- Inštalácia vykurovacieho systému zahŕňa inštaláciu kohútikov a inštaláciu interných komunikácií na dodávku teplej a studenej vody.
- Odstraňovanie tapiet zo stien a stropov. Demontáž podlahy a podlahovej krytiny, ak sa plánuje výmena.
- Vyrovnanie celého povrchu steny sadrová omietka alebo pomocou dosiek sadrokartónu. Obklady stien v kúpeľni a kuchyni.
- Oprava defektov stropu doskami sadrokartónu alebo omietkovej zmesi s prídavkom sadry. Na vyrovnanie stropu môžete použiť zavesené, zavesené a zavesené stropy.
- Tmelenie stien a stropu dokončovacou omietkou a ďalšie čistenie vrchnej vrstvy brúsnym papierom.
- Inštalácia podkladu.
- Montáž nového vodovodného potrubia.
- Oprava svahov dverí a okien. Výmena dverí a okien.
- Natrite strop akoukoľvek farbou, ktorá sa vám páči.
- Tapetovanie alebo maľovanie stien.
- Pokladanie podláh
- Označenie a montáž soklových líšt a líšt.
To je všetko, teraz si môžete vychutnať výsledok opravy!
Každá budova potrebuje časom rekonštrukciu. Je to spôsobené opotrebovaním konštrukcií a materiálov použitých pri jeho konštrukcii a dokončovaní. Opravy sa delia na veľké a aktuálne. Pre tieto typy opráv platia iné pravidlá.
Koncepcia údržby
Na základe časti 6 čl. 55.24 Zákonníka územného plánovania Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), aby sa zabezpečila bezpečnosť budov a stavieb počas ich prevádzky, vrátane. sa vykonávajú ich aktuálne opravy.
Z 8. časti tohto článku vyplýva, že bežné opravy budov a stavieb sa vykonávajú za účelom zabezpečenia ich riadneho technického stavu. Riadnym technickým stavom sa rozumie dodržanie parametrov stability, spoľahlivosti budov, konštrukcií, ako aj prevádzkyschopnosti stavebné konštrukcie, inžinierske nosné systémy, inžinierske nosné siete, ich prvky v súlade s požiadavkami technických predpisov, projektovej dokumentácie.
Podľa článku 3.4 Predpisov o vykonávaní plánovaných preventívnych opráv priemyselných budov a stavieb schválených vyhláškou Štátneho stavebného výboru ZSSR z 29. decembra 1973 N 279 (ďalej len Predpisy o opravách budov) súčasná oprava priemyselných budov a stavieb zahŕňa prácu na systematickej a včasnej ochrane častí budov a stavieb a inžinierskych zariadení pred predčasným opotrebovaním vykonávaním preventívnych opatrení a odstraňovaním drobných poškodení a porúch.
Orientačný zoznam prebiehajúce práce(Príloha 3 k Predpisom o renovácii budov) napríklad zahŕňa:
Spájanie malých trhlín v tehlových stenách maltou;
Obnova ochrannej vrstvy výstuže železobetónových stĺpov a panelov;
Drobné opravy drevených krycích krovov (sťahovacie skrutky) atď.
Postup pri vykonávaní aktuálnych opráv
V súlade s bodom 4.1 Poriadku o organizácii a vykonávaní rekonštrukcií, opráv a údržby bytových domov, komunálnych a sociálno-kultúrnych zariadení, schválené. Nariadením Štátneho výboru pre architektúru a architektúru z 23. novembra 1988 N 312 (ďalej len Poriadok o opravách a rekonštrukciách bytových domov) sa bežné opravy musia vykonávať s frekvenciou, ktorá zabezpečí efektívnu prevádzku budovy. budovy alebo zariadenia od okamihu ukončenia jej výstavby (veľké opravy) až do okamihu, keď je naplánovaná ďalšia veľká oprava (rekonštrukcia). V tomto prípade je potrebné vziať do úvahy prírodné a klimatické podmienky, Konštruktívne rozhodnutia, technický stav a prevádzkový režim budovy alebo zariadenia.
Podľa bodov 3.6, 3.7 Predpisov o opravách budov sa bežné opravy vykonávajú pravidelne počas celého roka podľa harmonogramov. Najskôr sa odstránia škody neočakávaného alebo havarijného charakteru.
Na základe bodu 2.22 Predpisov o opravách budov sa na evidenciu údržby a bežných opráv príslušnej budovy alebo stavby musí viesť technický denník, v ktorom sa vedú záznamy o všetkých vykonaných údržbárskych a bežných opravárenských prácach s uvedením druhu prácu a umiestnenie.
Hlavným dokumentom charakterizujúcim stav prevádzkovaných zariadení je technický vestník prevádzky priemyselných budov a stavieb (Príloha č. 2 Poriadku o opravách budov).
Informácie uvedené v technickom časopise odrážajú technický stav budovy (alebo stavby) za dané obdobie, ako aj históriu jej prevádzky. Niektoré z týchto informácií navyše slúžia ako počiatočné údaje pri zostavovaní chybných výpisov pre renovačné práce.
Vypracovanie akejkoľvek projektovej dokumentácie pre aktuálne opravy Ruská legislatíva neboli poskytnuté.
Koncept generálnej opravy
Na základe článku 14.2 čl. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú veľké opravy projektov investičnej výstavby výmena a (alebo) obnova stavebných konštrukcií projektov investičnej výstavby alebo prvkov takýchto stavieb, s výnimkou nosných stavebných konštrukcií, výmeny a ( alebo) obnova inžinierskych nosných systémov a sietí inžinierskej podpory pre zariadenia investičnej výstavby alebo ich prvkov, ako aj nahradenie jednotlivých prvkov nosných stavebných konštrukcií podobnými alebo inými prvkami, ktoré zlepšujú výkon takýchto konštrukcií a (alebo) obnovenie týchto prvkov.
Podľa bodu 3.11 Predpisov o opravách budov generálna oprava priemyselných budov a stavieb zahŕňa také práce, pri ktorých sa opotrebované konštrukcie a časti budov a stavieb nahrádzajú alebo nahrádzajú odolnejšími a hospodárnejšími, ktoré zlepšujú prevádzkové možnosti. opravovaných objektov, s výnimkou úplnej zmeny alebo výmeny hlavných konštrukcií, ktorých životnosť v budovách a stavbách je najdlhšia (kamenné a betónové základy budov a stavieb, všetky typy múrov budov, všetky druhy stenové rámy, rúry podzemné siete podpery mostov atď.).
Zoznam väčších opravárenských prác je uvedený v prílohe 8 k Predpisom o obnove budov (napríklad oprava, výmena a výmena opotrebovaných priečok za pokročilejšie konštrukcie všetkých typov priečok; oprava alebo výmena medzipodlažných stropov; rekonštrukcie striech v súvislosti s výmenou strešnej krytiny a pod.) .
Postup pri vykonávaní veľkých opráv
Na vykonanie veľkých opráv bude potrebná projektová dokumentácia (časť 2 článku 48 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Podľa časti 11 čl. 48 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa príprava projektovej dokumentácie vykonáva na základe zadania od developera alebo technického zákazníka (pri príprave projektovej dokumentácie na základe zmluvy o vypracovaní projektovej dokumentácie), výsledky inžinierskych prieskumov, informácie uvedené v územnom pláne pozemku, alebo v prípade vypracovania projektovej dokumentácie líniového zariadenia na základe územnoplánovacieho projektu a projektu územného prieskumu (okrem prípadov, keď sa pri výstavbe alebo rekonštrukcii líniové zariadenie nevyžaduje vypracovanie územnoplánovacej dokumentácie) v súlade s požiadavkami technických predpisov, Technické špecifikácie, povolenie odchýliť sa od maximálnych parametrov povolenej stavby, rekonštrukcie projektov investičnej výstavby.
Zloženie projektovej dokumentácie je uvedené v časti 12 tohto článku. Počítajúc do toho zahŕňa:
Vysvetlivka s východiskovými údajmi pre architektonický a stavebný návrh, výstavbu, rekonštrukciu, väčšie opravy projektov investičnej výstavby vrátane výsledkov inžinierskych prieskumov, technických podmienok;
Schéma organizácie plánovania pozemku, ktorá sa robí v súlade s informáciami uvedenými v územnom pláne pozemku;
architektonické riešenia;
Konštruktívne a priestorové plánovacie riešenia;
Informácie o inžinierskych zariadeniach, inžinierskych nosných sieťach, zoznam inžinierskych činností, obsah technologických riešení;
Projekty na organizovanie výstavby projektov investičnej výstavby;
Projekt na organizovanie prác na demolácii projektov investičnej výstavby, ich častí (ak je potrebné zbúrať projekty investičnej výstavby, ich časti na výstavbu, rekonštrukciu iných projektov investičnej výstavby);
Zoznam opatrení na ochranu životného prostredia;
Zoznam opatrení na zabezpečenie požiarnej bezpečnosti;
Odhady na výstavbu, rekonštrukciu, generálnu opravu projektov investičnej výstavby, práce na záchrane pamiatok kultúrneho dedičstva, financované so zapojením prostriedkov z rozpočtov rozpočtového systému Ruskej federácie, fondov právnických osôb vytvorené Ruskou federáciou, zakladajúcimi subjektmi Ruskej federácie, obcami, právnickými osobami, ktorých podiel na základnom imaní je podielom Ruská federácia, subjekty Ruskej federácie, obce je viac ako 50 %;
Zoznam opatrení na zabezpečenie prístupu občanov so zdravotným postihnutím k zdravotnej starostlivosti, vzdelávaniu, kultúre, rekreácii, športu a inej sociálnej, kultúrnej a verejnej vybavenosti, doprave, obchodu, Stravovanie, predmety podnikania, administratívne, finančné, cirkevné účely, bytové zariadenia (v prípade vypracovania projektovej dokumentácie na výstavbu, rekonštrukciu, väčšie opravy takýchto objektov);
Požiadavky na zabezpečenie bezpečnej prevádzky projektov investičnej výstavby;
Zoznam opatrení na zabezpečenie dodržiavania požiadaviek na energetickú hospodárnosť a požiadaviek na vybavenie budov, stavieb a stavieb meracími zariadeniami využívaných energetických zdrojov;
Informácie o štandardnej frekvencii veľkých opráv obytný dom potrebné na zabezpečenie bezpečnej prevádzky takéhoto domu, objem a skladbu určeného diela (v prípade vypracovania projektovej dokumentácie na výstavbu alebo rekonštrukciu bytového domu) a pod.
Pri opravách sa vykonáva nasledovné:
Všeobecný pracovný denník (je hlavným dokumentom, ktorý odráža postupnosť výstavby, rekonštrukcie, veľkých opráv projektu investičnej výstavby, vrátane podmienok všetkých prác počas výstavby, rekonštrukcie, veľkých opráv projektu investičnej výstavby, ako aj informácie o stavebný dozor a štátny stavebný dohľad);
Špeciálne pracovné denníky (sú dokumenty odzrkadľujúce vykonávanie určitých druhov prác na stavbe, rekonštrukcii, väčších opravách projektu investičnej výstavby) (bod 3 Postupu na vedenie všeobecného a (alebo) osobitného denníka prác vykonaných počas výstavby, rekonštrukcie , veľké opravy projektov investičnej výstavby, schválené nariadením Rostechnadzoru zo dňa 12. januára 2007 N 7).
Podľa článku 3.20 Predpisov o opravách budov môžu byť veľké opravy priemyselných budov a stavieb komplexné, pokrývajúce budovu alebo stavbu ako celok, a selektívne, pozostávajúce z opráv individuálnych dizajnov budovy, stavby resp samostatný typ inžinierske zariadenia.
Z bodu 5.1 Predpisov o opravách a rekonštrukciách bytových domov vyplýva, že väčšie opravy by mali zahŕňať odstránenie všetkých opotrebovaných prvkov, obnovu alebo výmenu (okrem kompletnej výmeny kamenných a betónových základov, nosné steny a rámy), aby boli odolnejšie a hospodárnejšie a zlepšili výkon opravovaných budov. Súčasne je možné uskutočniť ekonomicky realizovateľnú modernizáciu budovy alebo zariadenia: zlepšenie dispozície, zvýšenie množstva a kvality služieb, vybavenie chýbajúcimi typmi inžinierskych zariadení a zlepšenie okolia.
Rozdiel medzi bežnými opravami budovy a veľkými opravami a rekonštrukciami budovy
V súlade s odsekom 14 čl. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie rekonštrukcia investičnej výstavby je zmena parametrov investičnej výstavby, jej častí (výška, počet podlaží, plocha, objem), vrátane nadstavby, reštrukturalizácie, rozšírenia základného imania. stavebný projekt, ako aj výmena a (alebo) obnova nosných konštrukcií stavebných konštrukcií projektu investičnej výstavby, s výnimkou výmeny jednotlivých prvkov takýchto konštrukcií podobnými alebo inými prvkami, ktoré zlepšujú vlastnosti takýchto konštrukcií a (alebo ) obnova týchto prvkov.
Ak vezmeme do úvahy vyššie uvedené koncepty bežných a veľkých opráv, môžeme rozlíšiť dva hlavné rozdiely medzi bežnými opravami a veľkými opravami a rekonštrukciou budovy:
Účelom realizácie (ak sa realizujú súčasné opravy na zachovanie zodpovedajúcich parametrov stability a spoľahlivosti budov, potom väčšie opravy a rekonštrukcie sú určené na obnovu, výmenu opotrebovaných konštrukcií (vrátane nosných) alebo zmenu parametrov budovy);
Dokumentácia (pri súčasných opravách sa na rozdiel od iných druhov uvažovaných opráv nevyžaduje projektová dokumentácia).
Pri sezónnych prehliadkach spoločného majetku vlastníkov v bytových domoch správcovská organizácia zisťuje závady a poruchy a určuje rozsah prác na ich odstránení, a to aj v rámci bežných a väčších opráv. Hovoríme o tom, ako sa líšia a či sa navzájom vylučujú pri plánovaní opráv.
Za riadnu údržbu spoločného majetku vlastníkov v dome zodpovedá orgán správy
Za riadnu údržbu a opravy ich spoločného majetku zodpovedá organizácia spravujúca dom, ktorá má s vlastníkmi uzatvorenú zmluvu o správe. Na tento účel je RO povinný poskytnúť Údržba doma, sledovanie jeho stavu av prípade potreby vykonávanie súčasných a veľkých opráv prvkov MKD (časť 6, článok 55.24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, časť 1, článok 36 federálneho zákona z 30. decembra 2009 č. 384-FZ, časť 2, článok 162 ZhK RF).
Riadnou údržbou spoločného majetku domu sa v širšom zmysle rozumie prevádzkyschopnosť konštrukčných prvkov domu, vnútropodnikových inžinierskych sietí a sietí v súlade s požiadavkami predpisov, SanPiN a technickej dokumentácie pre MKD (časť 8 ods. článok 55.24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek 10, 11 RF PP č. 491).
Aby bol spoločný majetok vlastníkov riadne udržiavaný, musí v ňom správcovský orgán vykonávať kontroly. Podľa paragrafov. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 pravidla č. 170 sa musia vykonať dve plánované inšpekcie za rok: jarná, po dokončení vykurovacej sezóny, a jeseň, v predvečer jesenno-zimného obdobia. Ostatné kontroly sa vykonávajú podľa potreby a považujú sa za neplánované.
RO vykonáva kontroly spoločného majetku a plánuje práce na aktuálnych alebo väčších opravách porúch
Na základe výsledkov jarnej obhliadky riadiaci orgán vypracuje protokol, kde zaznamená zistené poruchy na prvkoch domu a naplánuje práce na ich odstránení: v rámci bežných alebo väčších opráv. Prvá je hradená z prostriedkov, ktoré vlastníci mesačne platia za údržbu bytových priestorov. Druhý pochádza z kapitálového fondu opráv, ktorý sa tvorí prostredníctvom mesačných príspevkov vlastníkov.
Údržba sa považuje za preventívnu a pozostáva z prác systematicky vykonávaných organizáciou na zamedzenie opotrebovania konštrukcií, dokončovacích prác, inžinierskych zariadení, ako aj prác na odstraňovaní drobných poškodení a porúch (bod 18 RF PP č. 491).
Zoznam generálnych opráv je uvedený v Kódexe bývania Ruskej federácie a č. 185-FZ
Zoznam diel, ktoré sú klasifikované ako kapitálové diela, je uvedený v čl. 166 Zákon o bývaní Ruskej federácie, časť 3, čl. 15 č. 185-FZ:
- oprava vnútropodnikových inžinierskych systémov elektrických, tepelných, plynových, vodovodných, kanalizačných;
- oprava alebo výmena výťahových zariadení, ktoré sa považujú za nevhodné na prevádzku, oprava výťahových šácht;
- oprava strechy vrátane prestavby nevetranej strechy na odvetranú, montáž výstupov na strechu;
- renovácia suterénu;
- oprava fasády;
- inštalácia kolektívnych (spoločných) meracích zariadení, vrátane automatizovaných informačných a meracích systémov;
- oprava základov bytového domu.
Pri generálnych opravách stavieb a inžinierskych sietí v rámci spoločného vlastníctva bytového domu sa vymení minimálne 50 % každej stavby a inžiniersky systém. Toto je uvedené v článku 2.1.6, pozn. 1 k tabuľke 2.3 časti. 2 „Metodické odporúčania pre tvorbu rozsahu prác pri veľkých opravách bytových domov“, zverejnené 15. februára 2013 Fondom pomoci na reformu bývania a komunálnych služieb.
Zoznam prác, ktoré sa vykonajú v konkrétnom bytovom dome a ich cenu schvaľujú vlastníci priestorov na valnom zhromaždení vlastníkov (odsek 1, časť 2, článok 44, časť 1, článok 189 zákona o bývaní). Ruskej federácie). Riadiaca organizácia vystupuje ako vykonávateľ takýchto rozhodnutí a nemá právo tieto otázky samostatne riešiť.
Aktuálne opravy sú zamerané na predchádzanie opotrebovaniu domu a odstraňovanie porúch a porúch
Riadiaci orgán je povinný vykonávať bežné opravy prvku domu aj vtedy, ak sú nevyhnutné väčšie práce
Správcovská spoločnosť je povinná vykonávať nevyhnutné bežné opravy bez ohľadu na to, či na to má finančné prostriedky a či vlastníci takto rozhodli na valnom zhromaždení. Väčšie opravy sa vykonávajú len vtedy, ak o tom rozhodnú vlastníci priestorov v dome na valnom zhromaždení.
Súčasné a veľké opravy sa však navzájom nevylučujú a potreba kapitálových prác neoslobodzuje organizáciu od vykonávania bežných opráv.
K tomuto záveru dospel súd pri posudzovaní odvolania UO, ktorým sa domáhal vyslovenia nezákonnosti príkazu orgánu GZHN a rozhodnutia súdu prvého stupňa vo veci A17-6634/2017.
Po neplánovanej kontrole činnosti správcovskej organizácie inšpektorát bývania nariadil odstrániť chyby v konštrukčných prvkoch domu. Kancelária vedenia trvala na tom, že práce uvedené v objednávke sa netýkali bežných opráv, ale väčších opráv. Na ich uskutočnenie je potrebné rozhodnutie vlastníkov na OSS.
Súd však naznačil, že orgán GZHN nezaviazal správcovskú organizáciu k väčším opravám v dome. Organizácia má právo vybrať si, ako odstrániť zistené porušenia a aké množstvo práce je na to potrebné. Správcovskej organizácii sa nepodarilo preukázať, že porušenia uvedené v príkaze Správa majetku štátu je možné odstrániť iba vykonaním veľkých opráv.
Súd poznamenal, že potreba väčších opráv sama o sebe nie je okolnosťou, ktorá zbavuje správcovskú spoločnosť povinnosti udržiavať spoločný majetok domu v riadnom stave a vykonávať bežné opravy až do zorganizovania príslušných kapitálových prác.
Pamätajte
Z analýzy noriem bytovej legislatívy môžeme konštatovať, že veľké opravy zahŕňajú presne definovaný zoznam prác na obnove, inštalácii alebo výmene prvkov opotrebovaných prvkov spoločného majetku domu. Takéto práce sa vykonávajú len so súhlasom OSS a sú hradené z kapitálového fondu opráv.
Údržbárske práce, ktoré sú potrebné na zabránenie opotrebovania prvkov spoločného majetku alebo na odstránenie drobných nedostatkov, musí správcovská spoločnosť naplánovať a vykonať samostatne v súlade so svojimi povinnosťami vyplývajúcimi zo zmluvy o výkone správy a na náklady finančných prostriedkov, ktoré obyvatelia sídliska bytový dom platí mesačne za údržbu bytových priestorov.
Zároveň, ak pri obhliadke spoločného majetku správcovská organizácia zistila, že na odstránenie zistených závad je potrebné vykonať väčšie opravy, táto okolnosť ju neoslobodzuje od prebiehajúcich prác na oprave takýchto prvkov do r. moment, keď sa majitelia rozhodnú o veľkých opravách.
V opačnom prípade má orgán GZhN právo brať na zodpovednosť správcovskú organizáciu podľa časti 2 čl. 14.1.3 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie a zaväzujú vykonávať opravy bez zohľadnenia toho, aký druh práce - rutinnej alebo veľkej - je potrebný na odstránenie porušení.
V súčasnosti sa veľké rekonštrukcie bytových domov týkajú obyvateľov, vlády a správcovských spoločností. Ide o vážny problém úzko súvisiaci so stavom bytový fond a záujem verejnosti o ňu. Zákon o generálnej oprave z roku 2014 zaistil bezpečnosť a pohodlie bývania bytové domy, ktorým sa stanovujú termíny reštaurátorských prác.
Kto platí väčšie opravy
Pár slov o tom, kto by mal zaplatiť generálnu opravu bytového domu. Zákon o kapitálových opravách bytových domov (Článok 169 Kódexu bývania Ruskej federácie) jasne rozdelené, kto a ako vykonal prácu. Za organizáciu a kontrolu generálnej opravy sú zodpovedné miestne úrady a majitelia za ňu inkasujú peniaze. Predtým finančné záležitosti riešil Fond na reformu bývania a verejných služieb, ktorý dnes vykonáva práce na presídľovaní obyvateľov z chátrajúcich a chátrajúcich domov. Platba za program kapitálových opráv bytových domov je zahrnutá v mesačnom ENP a je stanovená pre každú lokalitu individuálne.
Obyvatelia sú oslobodení od platenia veľkých opráv:
- núdzové domy;
- domy stojace na pozemkoch zaradených do vlastníctva štátu;
- byty vo vlastníctve obcí.
Výška príspevkov sa vypočítava na základe ukazovateľov priemerného príjmu a je približne 9 rubľov za meter štvorcový, výška závisí od kategórie domu. Obyvatelia obecné byty zbavení hlasovacieho práva v HOA (spoločenstve vlastníkov bytov) a nemajú právo podávať žiadne návrhy na organizovanie a vykonávanie veľkých opráv.
Fond na generálne opravy
Rozsiahla rekonštrukcia domu by mala odstrániť štrukturálne nedostatky v bytovom fonde. Práca môže tiež zlepšiť vlastnosti budov. Je potrebná pravidelná údržba, ktorá pomôže eliminovať drobné poškodenia a zabráni opotrebovaniu základov. Väčšinou ide o plánované opravy, ktoré si nevyžadujú veľké finančné náklady a odpojenie domu od dodávky teplej vody.
Na vykonanie prác je potrebné zorganizovať kapitálový fond opráv pozostávajúci z príspevkov a úrokov z nich, ktorý sa používa na úhradu viacerých prác. Program veľkých opráv spoločných obytných nehnuteľností sa teda realizuje z peňazí z tohto fondu. Je tiež možné splácať úvery čerpané na zabezpečenie potrebných služieb a platiť spracovateľov projektovej dokumentácie. Ak je bývanie v zlom stave, finančné prostriedky sa prideľujú na reštaurátorské práce alebo na zaplatenie demolácie. Toto rozhodnutie musia urobiť vlastníci bytov na schôdzi. Pri dirigovaní práca naviac na zlepšenie budovy môže HOA stanoviť zvýšenú sadzbu príspevku.
Zoznam hlavných opravárenských prác
Peniaze, ktoré do kapitálového fondu opráv vložili majitelia bytových domov, môžu minúť na mnohé potreby na opravu a obnovu bývania. Čo je súčasťou veľkej obnovy bytového domu? Oprava stien a fasád– to sú hlavné práce pri veľkých opravách. Umožňujú:
- vykonávať opravy a zatepľovanie fasád a soklov;
- zasklenie balkónov a lodžií;
- vymeniť okná a balkónové bloky pre väčšiu hlukovú izoláciu;
- vymeniť alebo opraviť drenážny systém;
- oprava domových požiarnych schodísk;
- obnoviť alebo vymeniť strešnú krytinu;
- oprava prístreškov na domoch;
- opraviť slepú oblasť;
- oprava vonkajších stien výťahov.
Platí aj pre väčšie opravy bytového domu: prac obnova suterénu a základov. Na tento účel sa z fondu na generálne opravy vyberajú peniaze na:
- opraviť základy domu;
- liečiť antiseptikom konštrukčné prvky budovanie;
- oprava vstupov do pivníc;
- vykonávať hermetické práce na medzipanelových spojoch atď.
Ďalšou etapou každej generálnej opravy je obnova a obnova striech a podkrovia. K tomu potrebujete:
- opraviť podkrovie a strechu, vykonať protipožiarne ošetrenie;
- ošetrujte všetky drevené trámy antiseptickými prostriedkami;
- oprava alebo výmena paliet;
- normalizovať teplotu;
- vykonávať tesniace a opravárenské práce na ventilačných systémoch;
- opraviť alebo vymeniť parapetné mriežky;
- vymeniť alebo opraviť odtokové potrubie atď.
Vykonávanie veľkých opráv sa nezaobíde bez obnova schodísk s výmenou stupňov a zábradlia. Je to tiež potrebné obnova spoločných priestorov pri vchode a vchodové dvere , tieto práce sa týkajú veľkých opráv. K tomu potrebujete:
- opraviť osvetlenie vo vchode;
- opraviť alebo vymeniť dverové konštrukcie;
- oprava poklopov na odpadky atď.
Generálna oprava bytového domu zahŕňa práce na rekonštrukcii inžinierskych komunikácií. Správcovská spoločnosť musí:
- opraviť ventilačný systém;
- opraviť a vymeniť systém prívodu teplej a studenej vody;
- oprava kanalizačných a kanalizačných zariadení;
- opraviť plynofikáciu budovy, elektrické zariadenia a protipožiarny systém.
Súčasťou prác je aj: oprava odpadkových žľabov, výťahových zariadení, úprava stien a stropov vo vchodoch v prípade poškodenia. Všetky vyššie uvedené odpovedajú na otázku, aké práce sú zahrnuté v generálnej oprave.
Kto nemusí platiť
Keď sa dozviete, čo je zahrnuté v zozname generálnych opráv, musíte zistiť, kto nemusí platiť poplatok. Ide v prvom rade o nájomníkov, ktorí nemajú práva k bytu alebo miestnosti, v ktorej bývajú. Patria sem občania, ktorí uzatvorili nájomnú zmluvu alebo zmluvu o sociálnom prenájme. Patria sem aj osoby zdieľajúce bývanie s vlastníkom. Od platenia odvodov nie sú oslobodení ľudia, ktorí vlastnia nebytový priestor v dome.
Platba poplatkov
Mnoho ľudí pochybuje, či je potrebné platiť za veľké opravy obytných budov? Áno, v každom prípade budete musieť zaplatiť. Ak sa tak nestane, nemožno sa vyhnúť sankciám, ktorých sa správcovská spoločnosť môže domáhať na súde. Súd vždy takéto nároky uspokojí a zaviaže dlžníka na zaplatenie dlhu.
Ak existujú nezaplatené finančné záväzky, neplatič môže byť zbavený práva vycestovať do zahraničia, môže mu byť zakázané uzatvárať transakcie s nehnuteľnosťami a môže byť dokonca predmetom zabavenia majetku. S dlhmi za bývanie a komunálne služby je každý občan zbavený výhod za verejné služby.
Peniaze na vytvorenie fondu môžu pochádzať aj z iných zdrojov. V tomto prípade možno finančné prostriedky použiť nielen na splatenie existujúcich dlhov, ale aj na zaplatenie dodatočných prác. Ďalšími zdrojmi sú finančné prostriedky zaplatené za prenájom nebytových priestorov a reklama umiestnená v budove. V tomto prípade môžu byť poskytnuté zľavy na platby pre dôchodcov a veteránov.
Kvalita opravy
Spoločnosť vykonávajúca opravy bude monitorovať kvalitu v súlade so všetkými požiadavkami. Zmluvné záväzky definujú štandardy pre väčšie opravy a indikátory bezpečnosti zodpovedajúce vykonaným prácam na úprave domu. Pokrok sleduje buď regionálny prevádzkovateľ, alebo spoločenstvo vlastníkov bytov. Na kontrole generálnej opravy sa podieľajú aj štátne orgány. Pri výkone práce sú povinní zostavovať zoznamy oznámení a osobitných účtov a informovať obyvateľov o všetkých vykonávaných činnostiach.
Záver
Po zistení toho, čo je zahrnuté v zozname generálnych opráv, môžeme vyvodiť určité závery. Napríklad program zlepšenia kapitálu je financovaný prostredníctvom špeciálneho fondu, ktorý čiastočne pozostáva z príspevkov vlastníkov. Načasovanie závisí od životnosti materiálov obsiahnutých v bytovom fonde. Bridlicová strecha sa tak stane po 30 rokoch nepoužiteľná a liatinové potrubie sa po 40 rokoch znehodnotí. Platba príspevkov je povinná pre všetkých obyvateľov, v prípade nedoplatkov budú účtované súdne konania a pokuty.
Typy a načasovanie prác sa určuje individuálne pre každý dom v závislosti od jeho stavu a veku. Môžete si ujasniť typy a načasovanie prác plánovaných pre váš domov:
- Online ;
- na portáli. V sekcii vyhľadávania zadajte adresu svojho domova, vpravo vyberte „Bytové domy“ a potom vyberte „Program regionálnej kapitálovej opravy“;
- na oficiálnej stránke moskovského primátora.
Ak sa veľké opravy vášho domu vykonajú na náklady Fondu kapitálových opráv bytových domov mesta Moskvy, fond vás upozorní na načasovanie a zoznam plánovaných prác. môže schváliť alebo zamietnuť navrhovaný zoznam.
2. Ktoré domy nie sú zahrnuté v programe opráv hlavného mesta?
3. Ako zaplatiť veľké opravy?
Od 1. januára 2020 platia všetci vlastníci nehnuteľností za veľké opravy jednotnou minimálnou sadzbou 18,86 rubľov za meter štvorcový vo svojej nehnuteľnosti.
Platba za veľké opravy je zahrnutá vo vašom mesačnom účte za energie alebo v dokumente o jednej platbe (UPD). Pri väčších opravách zaplaťte celú sumu uvedenú na účtenke.
Sadzba 18,86 rubľov za meter štvorcový je minimálna, môže sa zvýšiť rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov. Všetky vyzbierané prostriedky sa posielajú do Fondu kapitálových opráv bytových domov v Moskve alebo do takzvaného Moskovského fondu vzájomnej pomoci. V prípade rozhodnutia je možné prostriedky previesť na špeciálny bankový účet doma.
4. Čo je špeciálny domáci bankový účet?
Prostriedky nahromadené na osobitnom bankovom účte domu možno minúť len na opravy tohto domu. Zamýšľané použitie finančných prostriedkov na účte kontroluje banka majiteľa účtu a Moskovský inšpektorát bývania.
Obyvatelia si sami vyberajú dodávateľa a kontrolujú kvalitu veľkých opráv, podpisujú akceptačný certifikát a určujú, aký bude príspevok na veľké opravy (ale nie menej ako 18,86 rubľov na meter štvorcový).
Opravy domov sa však musia vykonať v lehote stanovenej regionálnym programom. Ak si majitelia bytov nestihnú nasporiť potrebnú sumu, budú musieť zvýšiť príspevok na väčšie opravy. Ak požadované množstvo nazbierajú skôr, majú právo vykonať väčšie opravy pred termínom.
Pri predaji bytu nemôžete získať peniaze späť zo špeciálneho bankového účtu domu. Práva k nim prejdú na nového vlastníka bytu. Veritelia ich tiež nebudú môcť vyvlastniť.
5. Ako prejsť na špeciálny bankový účet doma?
Krok 1. Uistite sa, že váš dom je súčasťou .
Krok 2. Uistite sa, že váš domov už nebol presunutý na úschovný účet. Ak to chcete urobiť, skontrolujte, či je v príslušnom súbore .
Krok 3. Prejdite prstom Okrem toho musia byť na stretnutí schválené:
- výška mesačnej splátky;
- zoznam prác a načasovanie prác (v súlade s regionálnym programom alebo podľa samostatného harmonogramu, s ktorým by sa účastníci stretnutia mali oboznámiť osobitne);
- banka, v ktorej bude otvorený osobitný účet, zo zoznamu schváleného Bankou Ruska;
- majiteľ osobitného účtu (môže to byť len právnická osoba);
- fyzická osoba oprávnená na otvorenie osobitného účtu;
- zdroje financovania na údržbu a obsluhu účtu (mesačné poplatky presahujúce 18,86 rubľov za meter štvorcový alebo iný príjem bytového domu).
Krok 4. Otvorte si špeciálny účet v jednej z ruských bánk uvedených v tomto zozname centrálnej banky Ruska. Majiteľom účtu môže byť regionálny prevádzkovateľ (Fond kapitálových opráv bytových domov v Moskve), spoločenstvo vlastníkov bytov (HOA), správcovská spoločnosť, bytové, bytové alebo iné špecializované spotrebné družstvo.
Krok 5. Po otvorení účtu do piatich pracovných dní zašlite potvrdenie z banky a kópiu zápisnice z valného zhromaždenia vlastníkov na Moskovský bytový inšpektorát: 129090, Moskva, Mira Avenue, budova 19, budova 1 a na Moskovský inšpektorát pre bývanie. Fond kapitálových opráv: 129090, Moskva, Mira Avenue, budova 9, budova 1. Ak je účet spravovaný Fondom kapitálových opráv mesta Moskvy, nie je potrebné informovať Moskovský bytový inšpektorát. Do 10 dní o rozhodnutí informujte všetkých vlastníkov priestorov vo vašej budove.
Krok 6. Poskytnite všetkým vlastníkom nové podrobnosti o platení príspevkov na veľké opravy.
Rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov nadobudne platnosť tri mesiace po tom, čo to oznámite Fondu kapitálových opráv moskovských bytových domov. Nepoužité prostriedky na väčšie opravy vášho bývania prevedie fond na váš nový účet do piatich pracovných dní po uplynutí troch mesiacov odo dňa rozhodnutia. Fond má právo nepreviesť finančné prostriedky, ak existuje dlh, nesplatená pôžička alebo pôžička na zaplatenie poskytnutých služieb alebo vykonaných väčších opráv.
6. Čo je to „celomoskovský fond vzájomnej pomoci“?
S týmto spôsobom hromadenia prostriedkov na veľké opravy, ktoré vyzbierali obyvatelia, idú do regionálneho fondu - fondu vzájomnej pomoci v Moskve. Prostriedky sú uložené na jednom účte v centrálnej banke Ruska, z ktorého sa na základe schváleného harmonogramu platia veľké opravy všetkých domov, ktoré si zvolili tento spôsob akumulácie.
Ak bývate v dome, ktorý si vyžaduje väčšie opravy, prácu necháte urobiť na náklady obyvateľov novostavieb, ale potom budete platiť peniaze do fondu, aby za nich urobil veľké opravy a naopak. Pri výbere tejto možnosti majitelia nemusia sami organizovať opravy, zabezpečovať bezpečnosť vyzbieraných prostriedkov atď. Týmito otázkami sa zaoberá Fond kapitálových opráv bytových domov v meste Moskva, regionálny prevádzkovateľ zriadený moskovskou vládou. Úplný zoznam Príjemcov si môžete pozrieť na stránke Mestského centra dotácií na bývanie. Okrem nich na sociálna podpora majú právo:
- Moskovčania žijúci sami a nepracujúci, ktorí vlastnia bývanie a dosiahli vek 70 rokov - na kompenzáciu 50% príspevkov na veľké opravy - 100%;
- Moskovčania, ktorí vlastnia bývanie, žijú v rodine pozostávajúcej iba z nepracujúcich dôchodcov a dosiahli vek 70 rokov - na kompenzáciu 50% príspevkov na veľké opravy - 100%;
- nepracujúce osoby so zdravotným postihnutím skupiny I a (alebo) II.